STJ: Aluguel de Airbnb em condomínios depende de aprovação em assembleia

Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira (07/05), que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.

Proprietária contestou restrição em condomínio

Proprietária de imóvel recorreu ao STJ contra decisão que manteve a proibição de locação por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb, em condomínio residencial de Minas Gerais. A autora, que é curatelada, afirmou que o apartamento foi adquirido por sua família com recursos deixados pelo pai falecido.

Alegou que o imóvel é utilizado pela família, residente no interior do Estado, e alugado por curta temporada apenas quando está desocupado.

Síndico exigiu autorização para locações

A controvérsia começou após o síndico exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse previsão nesse sentido na convenção condominial. Diante disso, a proprietária ajuizou ação para garantir a continuidade das locações temporárias.

Na origem, o TJ/MG entendeu que o STJ admite a restrição à locação de unidades residenciais por plataformas digitais quando houver previsão na convenção do condomínio.

No recurso, a autora sustenta que a locação por temporada não descaracteriza a destinação residencial do imóvel nem transforma o edifício em apart-hotel ou hotel-residência.

Relatora citou impacto na convivência

A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária do imóvel e defendeu que a exploração reiterada de locações de curta estadia por plataformas digitais pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio.

No voto, a relatora afirmou que a alta rotatividade de hóspedes pode afetar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores, destacando relatos de barulho, festas e circulação frequente de pessoas estranhas nos condomínios.

Nancy ressaltou que o STJ já reconheceu que a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial do imóvel. Segundo ela, porém, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial.

Para a ministra, mudanças desse tipo dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. No caso concreto, concluiu que a utilização pretendida pela proprietária estava vedada diante da ausência de autorização condominial.

Os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira acompanharam a relatora.

Divergência defendeu liberdade de locação

Abrindo divergência, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou pelo provimento do recurso da proprietária do imóvel e defendeu que restrições à locação por temporada em condomínios devem estar previstas expressamente na convenção condominial.

Segundo o ministro, a utilização de plataformas digitais, como Airbnb, não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial. Para ele, a caracterização de hospedagem depende da análise concreta dos serviços oferecidos, como recepção, limpeza e outras atividades típicas de hotelaria.

Antonio Carlos Ferreira afirmou ainda que, no caso analisado, não havia vedação específica à locação por temporada na convenção do condomínio, motivo pelo qual entendeu não ser possível impedir a proprietária de realizar a atividade.