Manaus foi a capital com menor aumento nos aluguéis residenciais em 2025, aponta Índice FipeZAP

Manaus teve o menor aumento no custo do aluguel residencial em 2025, de 1,06%, entre as capitais de estado, de acordo com dados do Índice FipeZAP, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base em anúncios da OLX/Zap veiculados na internet, que acompanha o preço médio de imóveis em 36 cidades brasileiras, incluindo as capitais.

A cidade teve, na prática, uma queda real, já que a média de reajuste de aluguel na região ficou abaixo da inflação estimada no acumulado do ano.

Na capital do Amazonas, o custo do aluguel, de acordo com o FipeZAP, com base em uma amostra de 3.163 anúncios, subiu 0,39% em dezembro de 2025, com variação de 1.06% nos 12 meses anteriores. O preço médio do metro quadrados ficou em R$ 48,07 e o Rental yield (rendimento de aluguel), uma métrica percentual que mede a rentabilidade anual de um imóvel de investimento, comparando a receita de aluguel com o valor do imóvel, ficou em 0,65% ao mês e 7,81% ao ano.

O custo do aluguel subiu, em média, quase 10% no ano passado, no Brasil. Mais especificamente, a média ficou em 9,44% em 2025 e por pouco não terminou em dois dígitos. A alta foi mais que o dobro da inflação geral do ano passado: 4,26%.

Capitais do Nordeste dominam o ‘top 5’ com três das cinco maiores altas. Teresina foi a campeã com alta de 21,8%. Em segundo lugar, destaca-se Belém, que recebeu no ano passado a COP30.

O avanço geral, porém, foi em ritmo menor que o observado nos anos anteriores. Em 2024, a locação residencial subiu, em média, 13,5%. Em 2023 e 2022, o índice chegou a ter alta de 16% ao ano, período em que houve um salto pós-pandemia.

Embora o aumento represente uma desaceleração frente aos últimos anos, mostra que o mercado imobiliário segue aquecido no país. Isso porque a alta se manteve acima do comportamento geral dos preços, considerando a inflação média ao consumidor medida pelo IPCA em 2025, calculada pelo IBGE no intervalo da meta do Banco Central (3% com tolerância de 1,5 ponto percentual para mais e para menos).

As capitais onde o aluguel mais subiu em 2025, segundo o FipeZAP:

· Teresina (PI): 21,81%
· Belém (PA): 17,62%
· Aracaju (SE): 16,73%
· Vitória (ES): 15,46%
· João Pessoa (PB): 15,31%
· Cuiabá (MT): 14,61%
· Belo Horizonte (MG): 13,01%
· Fortaleza (CE): 12,45%
· Salvador (BA): 12,38%
· Maceió (AL): 12,22%
· São Luís (MA): 11,37%
· Curitiba (PR): 10,98%
· Rio de Janeiro (RJ): 10,87%
· Natal (RN): 10,13%
· Recife (PE): 9,82%
· Porto Alegre (RS): 9,38%
· Florianópolis (SC): 9,35%
· São Paulo (SP): 7,98%
· Brasília (DF): 6,41%
. Goiânia (GO): 4,67%; ·
. Manaus (AM): 1,06%.

Para além das capitais, o FipeZap mede ainda a variação de preços de locação em quatorze cidades. Nesse grupo, Campinas (SP) liderou a alta, com avanço de 19,92%, seguida por Pelotas (RS), com 18,81%, e Niterói (RJ), onde os aluguéis subiram 16,27% no ano.

Na comparação por número de dormitórios, os imóveis de três quartos foram os que mais encareceram no ano passado, com alta média de 10,19% no ano. Em seguida, aparecem os aluguéis de até um quarto (9,81%), os imóveis com quatro ou mais dormitórios (9,64%) e, por último, os de dois quartos (9,19%).

Rentabilidade

A pesquisa também apura quanto o proprietário ganha por ano, em média, ao colocar um imóvel para alugar, em relação ao valor de venda mensal (considerando o preço por metro quadrado). Em dezembro de 2025, essa taxa chegou a 5,96% ao ano, segundo o FipeZAP.

Isso significa que, mantidos os preços, o aluguel rendeu quase 6% ao ano sobre o valor do imóvel.

Embora esse retorno ainda fique abaixo da rentabilidade projetada para a maioria das aplicações financeiras em 12 meses, a rentabilidade ao locador é o mais elevado desde 2011, quando a taxa ficou ao redor desse nível entre os meses de maio e outubro. O retorno já havia encostado nesse patamar entre abril e setembro de 2024, mas voltou a subir.

Em termos comparativos, a rentabilidade média foi maior entre os imóveis com um dormitório, chegando a 6,68% ao ano. Em seguida, ficam os imóveis de dois dormitórios, com 6,21%.