Receita Federal e cartórios prometem fechar cerco contra ‘vendas’ de imóveis abaixo do preço

“Vender” um imóvel para um filho ou um parente de graça ou por um preço bem abaixo do mercado para fugir de cobrança de imposto pode custar caro. Com a integração dos cartórios à Receita Federal por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de “CPF do imóvel”, ficou mais difícil declarar um valor na escritura e outro na hora de acertar o tributo. Quando o Fisco enxerga simulação, a multa pode chegar a 100% do imposto devido.

Na prática, se um apartamento em Copacabana vale, pela metragem e localização, cerca de R$ 2 milhões, é esse o valor que tende a valer para todos os efeitos. Quem compra e quem vende passam a ter que declarar essa quantia até mesmo quando a transação é feita com filhos e herdeiros.

— Simulação é quando contribuintes tentam fugir de qualquer imposto colocando um valor da venda ou aluguel do imóvel muito abaixo do mercado ou sem cobrança de valor — explica Paulo Henrique Pêgas, professor de Contabilidade do Ibmec-RJ.

Antigamente, como as informações não conversavam entre si, dava para fazer a prática irregular conhecida como simulação, ou seja, “venda” que, na verdade, era doação de imóvel disfarçada para filho, que não pagava nada. Com o cruzamento de dados por meio do CIB, esse tipo de manobra tende a perder espaço.

Entenda

O “CPF dos imóveis” é um número único que identifica cada imóvel e passa a ser usado na escritura, no registro e na declaração à Receita Federal. A lógica é simples: esse código facilita na identificação do valor de uma propriedade, que deve ser o mesmo na venda, na doação e no Imposto de Renda.

— Esse número de cadastro do imóvel vai ser usado na escritura, vai ser usado no registro, vai ser usado na transação fiscal, de maneira que eu não possa tentar enganar os Fiscos — afirma a advogada Laura Brito, especialista em Direito de Família e Sucessões.

Imóveis cedidos

Pêgas pontua que até a cessão gratuita de um imóvel vazio pode ter efeito tributário, exceto quando o bem é destinado ao cônjuge ou a um parente de primeiro grau:

— Você tem um imóvel vazio e o cede gratuitamente ao cônjuge, ao pai, à mãe ou a um filho. Nesse caso, o Fisco não vai cobrar Imposto de Renda do proprietário.

Na hora de declarar o IRPF

Há ainda uma mudança concreta na hora de declarar o Imposto de Renda de Pessoas Físicas (IRPF): o contribuinte passa a informar o código do CIB no campo de endereço do imóvel.

— Declarando o Imposto de Renda, vai ter que colocar o CIB no campo de endereço do imóvel — explica Pêgas.

Inclusão

A adoção obrigatória do CIB está em curso. Os imóveis urbanos e rurais passaram a receber o identificador único nacional em 25 de novembro de 2025.

Já a inclusão do código começou a ser exigida neste ano de órgãos federais, cartórios e das capitais e do Distrito Federal. Até dezembro de 2026, todos os cartórios devem adotar o código.

Em 2027, a exigência alcança a administração estadual e os demais municípios, completando a integração no país. O contribuinte não precisa fazer nada: a atualização corre por conta dos cartórios de registro.

Multa pode dobrar em caso de fraude

Se concluir que uma compra e venda serviu para disfarçar uma doação, a Receita Federal pode desconsiderar o formato declarado e cobrar o imposto conforme a real natureza da operação, acrescido de juros e multa.

A penalidade padrão é de 75% sobre o valor que deixou de ser pago. Havendo fraude ou sonegação, ela é dobrada e chega a 100% do imposto devido.

A multa ainda conta juros calculados pela taxa Selic.

O que diz a Receita Federal

Em nota ao site EXTRA, a Receita Federal afirmou que a identificação de irregularidades sai de análise de risco, a partir das declarações dos próprios contribuintes e de dados de várias fontes.

“Essas informações chegam por diferentes declarações e formatos, em momentos distintos, e são avaliadas pelas equipes responsáveis que utilizam critérios de interesse e relevância fiscal para fins de seleção para fiscalização”, diz a nota.

A Receita também informou que não divulga os critérios usados para escolher o que será fiscalizado.

“Para proteger o sigilo fiscal dos contribuintes e preservar a efetividade das ações de fiscalização, a Receita Federal não divulga os critérios usados para escolher quais situações serão analisadas, nem detalhes sobre os métodos de trabalho e em suas atividades de controle”, explica o órgão.