Preços de aluguel disparam depois de negociações na pandemia, mostra pesquisa

Os preços médios do aluguel no Brasil dispararam nos últimos meses. Dados divulgados pelo último Índice FipeZap mostram que o aumento foi de 1,61% em fevereiro, no oitavo avanço consecutivo. Em 12 meses, a alta acumulada é de 17,05%.

O cenário, segundo especialistas, reflete uma série de fatores, tais como:

Uma “recomposição de preços” após negociações mais brandas durante a pandemia;

A variação dos indexadores de aluguel;

A maior demanda por imóveis bem localizados para locação — principalmente em meio à volta das pessoas para os centros empresariais;

De acordo com o indicador, todas as 11 capitais avaliadas registraram alta no mês, com destaque para Florianópolis (SC) e Goiânia (GO), que tiveram avanços de mais de 4% no período. Em 12 meses, essas duas capitais acumulam altas de 33,36% e 31,23%.

Entenda o que tem pressionado os preços do aluguel para cima no Brasil e o que podemos esperar à frente:

Recomposição de preços após a pandemia

Segundo especialistas, grande parte dos aumentos vistos nos últimos meses respondem por uma recomposição de preços por parte dos proprietários dos imóveis após a pandemia — que, naquela época, permitiram a manutenção do aluguel nos contratos ou optaram por fazer ajustes com desconto.

“Justamente porque teve muita gente com a renda impactada durante a Covid-19, os proprietários fizeram um forte exercício de negociação para que a ocupação do imóvel fosse mantida naquele momento”, afirma a diretora de risco e governança da Lello Imóveis, Moira Toledo.

“Então agora, que vivemos uma reabertura da economia e temos uma situação um pouco melhor, é natural que os locadores que ficaram todo esse tempo sem mexer nos preços ou com um reajuste abaixo da média de mercado queriam retomar os preços do aluguel”, completa.

A variação dos indexadores de aluguel

Ainda de acordo com especialistas, outra explicação para o aumento dos aluguéis é a variação de alguns índices de preços.

Isso porque, durante a pandemia, parte das negociações também foi para trocar o tradicional Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M, também conhecido como “inflação do aluguel”) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, a inflação oficial do país) como indexador nos novos contratos.

Nos momentos mais críticos da pandemia em 2021, por exemplo, o IGP-M chegou a acumular uma variação positiva de mais de 37%, pressionado pela alta dos preços das commodities e pelo avanço da inflação no atacado.

“Muitos proprietários que tinham os contratos indexados no IGP-M lá atrás, optaram por substituir o índice pelo IPCA”, explica o especialista em dados do QuintoAndar, Pedro Capetti, reiterando que além de o indicador da inflação oficial estar mais baixo naquele momento, ele também acaba sendo o que mais reflete os preços do que o brasileiro consome.

Capetti ainda destaca que, com isso, o QuintoAndar também optou por adotar a mudança, tornando os contratos indexados no IPCA como padrão na companhia. “Agora, a maioria dos contratos assinados no QuintoAndar são indexados pelo IPCA”, completa.

Segundo os especialistas, essa preferência pelos contratos indexados pela inflação oficial do país também ajuda a explicar o momento atual de aumento dos preços — uma vez que enquanto o IPCA acumula alta de 5,60% nos 12 meses até fevereiro deste ano, o IGP-M tem uma variação positiva de 1,86% no mesmo período.

“Isso também acaba sendo um incentivo para o proprietário fazer o repasse de preços ao locador. Quando a inflação sobe e isso bate na renda dele [do proprietário], ele muitas vezes busca repor isso no aluguel”, avalia o economista do DataZAP+ Pedro Henrique Tenório.

A maior demanda por imóveis disponíveis para locação

Por fim, outro fator que explica os avanços recentes nos preços do aluguel é a dinâmica natural de oferta e demanda.

De acordo com especialistas, além de uma maior demanda, característica do início do ano — período em que muitos contratos vencem e há um aumento da procura por imóveis disponíveis para locação — há também um fluxo maior de pessoas em busca de imóveis próximos a grandes centros comerciais.

“Quando estávamos com o trabalho remoto mais forte e o home office imperava, os espaços maiores e mais distantes dos centros das cidades foram mais procurados. Agora, essas pessoas começam a voltar para o trabalho presencial e a distância e o maior tempo de locomoção começam a incomodar”, explica Toledo, da Lello Imóveis.

Nesse sentido, dados do Índice QuintoAndar de Aluguel, por exemplo, apontam para uma elevação de 2,93% dos preços em São Paulo em fevereiro, na 20ª alta consecutiva e no maior avanço mensal desde 2019. O indicador também apontou que houve um aumento do aluguel em mais de 90% dos bairros do Rio de Janeiro no período.

Segundo Capetti, especialista de dados da companhia, esse movimento também se reflete no perfil dos imóveis procurados. “Em São Paulo, por exemplo, vimos um aumento forte na busca pelos chamados microapartamentos, que são lançamentos menores e bem localizados, construídos em vias de eixo e próximos a corredores de ônibus e transporte público”, afirma.

Já para Toledo, da Lello, esse cenário abre espaço para que o setor avalie um novo plano diretor, que abranja empreendimentos vistos como “médios”, com dois quartos e duas vagas na garagem.

“Nos últimos dois anos tivemos muitos lançamentos de apartamentos maiores em alguns pontos da cidade e, agora, precisamos viabilizar um potencial construtivo que atenda às novas demandas, para que possamos pensar no conceito de ‘cidades de 15 minutos’, que incentiva um menor deslocamento das pessoas para o trabalho e movimenta os negócios locais”, diz.

Perspectivas à frente

Apesar dos aumentos recentes vistos nos preços dos aluguéis, os especialistas indicam que a expectativa é de desaceleração ao longo dos próximos meses.

Parte desse movimento, dizem, deve refletir a desaceleração da própria atividade brasileira, com impulsos mais moderados na economia e um mercado de trabalho mais fraco.

“Há vários fatores econômicos atrelados à Selic [taxa básica de juros], à economia global e brasileira e também ao mercado imobiliário em si que precisam ser considerados. Mas acreditamos que o setor já recuperou grande parte dos descontos da pandemia e a tendência é de um aumento de preços mais modesto em 2023”, diz Capetti.
Para Tenório, do DataZAP+, esse movimento de desaceleração deve ser gradual. “Vai depender também do que vamos ver de política monetária e do quanto isso deve se refletir em queda da inflação. Acredito que vejamos reflexos desse cenário ainda neste ano, mas mais para o segundo semestre”, acrescenta o economista.

Os recentes anúncios do governo sobre programas de habitação para famílias de baixa renda também ficam no radar, assim como eventuais projetos de lei voltados para o setor imobiliário.

“O que me preocupa são os projetos de lei que querem acabar com o despejo ou aumentar o imposto sobre a locação, ou sobre os prestadores de serviços do segmento, que são as administradoras imobiliárias. O investidor faz a conta e tudo isso pode desestimular o investimento no setor”, afirma Toledo.

“É importante que não haja intervenções do poder público e judiciário na indústria locatícia porque esse mercado já tem maturidade suficiente para fazer negociações e se equilibrar. É importante que essa liberdade [de negociação] seja mantida para que o mercado atraia investimentos do setor privado que, em última instância, também é o que protege o locatário”, completa a diretora da Lello.